Южното Черноморие привлича купувачи от много държави, както от Европейския съюз, така и извън него. Правилата за тях обаче не са еднакви. Дали един чужденец може да купи апартамент, къща с двор или парцел, зависи преди всичко от гражданството му, а начинът, по който се сключва сделката, има свои особености: преводач при нотариуса, пълномощни от чужбина, проверка на произхода на средствата.
В тази статия обясняваме какво трябва да знае чуждестранният купувач и кога е разумно да се довери на адвокат за чужденци в Бургас: от ограниченията за земя по Конституцията до данъците и таксите при покупка.
Граждани на ЕС и граждани на трети държави
Конституцията допуска чужденци и чуждестранни юридически лица да придобиват земя само при условията, произтичащи от присъединяването на България към ЕС, по силата на ратифициран международен договор или чрез наследяване по закон. Законът за собствеността конкретизира правилото:
- Граждани и юридически лица от държави членки на ЕС и на Европейското икономическо пространство, могат да придобиват земя при спазване на изискванията на закона. Преходните ограничения от договора за присъединяване вече са изтекли.
- Граждани на трети държави (например на Обединеното кралство след Брексит) не могат да придобиват земя, освен чрез наследяване по закон или ако международен договор го допуска.
- Всички чужденци обаче могат да придобиват собственост върху сгради и самостоятелни обекти в тях (апартаменти, ателиета, магазини), както и ограничени вещни права, например право на строеж.
На практика това означава, че гражданин на трета държава може да купи апартамент в Бургас, Созопол или Слънчев бряг без проблем, но покупката на къща с двор е по-сложна: къщата може да бъде придобита, а земята не. Как се структурира такава сделка, се преценява за конкретния имот.
Покупка чрез българско дружество
Чуждестранен купувач от трета държава често регистрира българско ЕООД, чрез което купува имот със земя. Дружеството е българско юридическо лице, затова по общото разбиране конституционното ограничение не се прилага за него. Има изключения: например за земеделска земя законът поставя отделни ограничения за дружества със съдружници извън ЕС и ЕИП. Освен това дружеството носи свои разходи: счетоводство, годишни отчети, данъци, а продажбата на имота по-късно има различни данъчни последици. Предимствата и недостатъците разглеждаме в статията покупка чрез фирма или като физическо лице.
При нотариуса: преводач, идентификация, произход на средствата
Сделката се сключва с нотариален акт пред нотариус по местонахождението на имота. Когато купувачът не владее български език и нотариусът не владее неговия език, нотариусът назначава преводач, който превежда акта. В нотариалния акт се посочват идентификационните данни на страните. Чужденец без ЕГН или ЛНЧ обикновено трябва да бъде вписан в регистър БУЛСТАТ или да има друг идентификатор, затова уточнете изискванията с нотариуса предварително.
Нотариусите са задължени лица по Закона за мерките срещу изпирането на пари. При сделки от 15 000 евро нагоре те прилагат мерки за комплексна проверка, които включват изясняване на произхода на средствата, най-често с банкови документи, а когато това е невъзможно, с писмена декларация. Плащанията над законовия праг за плащане в брой (около 5 100 евро) трябва да минат по банков път.
Пълномощно от чужбина
Много купувачи не могат да присъстват лично и сключват сделката чрез пълномощник. Пълномощното за покупка или продажба на имот трябва да бъде в нотариална форма или писмено с нотариално удостоверяване на подписа и съдържанието, извършени едновременно. Ако се подписва в чужбина, това става пред български консул или пред местен нотариус. В този случай документът обикновено се нуждае от апостил или легализация и от превод на български език. Пълномощното трябва да е конкретно: имот, цена, право на пълномощника да плати или да получи цената, да подпише декларациите пред нотариуса.
Стъпките на една типична сделка
- Избор на имот и договор за резервация с агенцията. Прочетете условията за връщане на депозита.
- Правна проверка: собственост, тежести, строителни документи, задължения към етажната собственост и към операторите в комплекса.
- Предварителен договор с цена, срокове, капаро и последици при неизпълнение. Договорът трябва да е на език, който разбирате, или да има превод.
- Подготовка на документите: идентификация, пълномощно, доказателства за произхода на средствата, банков превод на цената.
- Нотариален акт и вписване в имотния регистър, а след това смяна на партидите за ток, вода и такса поддръжка.
Много проблеми възникват още на първите стъпки, когато купувачът вече е платил депозит, без да е видял документите на имота и на продавача. Затова проверката трябва да предхожда всяко плащане, дори когато агенцията настоява за бързо решение.
Данъци и такси при покупка в Бургас
- Местен данък при придобиване на имот: законът позволява на общините да го определят между 0,1% и 3%. В Община Бургас ставката е 3% върху по-високата от договорената цена и данъчната оценка. Курортните общини около Бургас имат свои ставки.
- Такса за вписване в Агенцията по вписванията: 0,1% от стойността на имота.
- Нотариална такса: по нотариалната тарифа, пропорционално на материалния интерес, с горна граница.
- Разходи за превод, легализация и адвокатска проверка.
Кой плаща разходите по сделката, е добре да се уговори изрично в предварителния договор. След покупката собственикът дължи ежегоден данък върху недвижимите имоти и такса за битови отпадъци, а ако отдава имота под наем, и данък върху дохода в България.
Кога ви е нужен адвокат за чужденци в Бургас
Нотариусът проверява собствеността и формалните изисквания, но не защитава интересите на купувача. Затова преди да платите капаро, поискайте независима проверка на имота преди покупка: тежести, статут на сградата, задължения към етажната собственост. Адвокат за чужденци може да подготви и пълномощното от чужбина, да преведе и обясни договорите и да съгласува сделката с нотариуса и банката. При имиграционни въпроси (престой, адресна регистрация, данъчна резидентност) помага нашата практика по имиграционно право, а за самата сделка екипът по недвижими имоти.
Често задавани въпроси
Може ли британски гражданин да купи апартамент на морето?
Да. След Брексит гражданите на Обединеното кралство са граждани на трета държава и не могат да придобиват земя, но могат да купуват апартаменти и други обекти в сгради, както и ограничени вещни права.
Дава ли покупката на имот право на пребиваване в България?
Не сама по себе си. Основанията за пребиваване на граждани на трети държави са изброени в Закона за чужденците в Република България и се разглеждат отделно от собствеността. Гражданите на ЕС имат право на пребиваване по друг ред.
Трябва ли да присъствам лично на сделката?
Не е задължително. Сделката може да се сключи чрез пълномощник с пълномощно в изискуемата форма. Ако присъствате и не владеете български, нотариусът ще назначи преводач.
Ако обмисляте покупка на имот по Южното Черноморие като чужденец, свържете се с нашата кантора в Бургас. Ще прегледаме имота и документите, преди да поемете ангажимент.
Тази статия има информационен характер, отразява законодателството към октомври 2026 г. и не представлява правен съвет по конкретен случай.
