Апартаментът на морето често се купува с идеята сам да изплаща разходите си. Дали ще дадете наем на апартамент в Бургас на семейство за цяла година, или ще го предлагате на туристи през платформа за кратки престои, обаче не е въпрос само на доход: двата модела се подчиняват на различни правила, имат различни задължения към общината и НАП и носят различни рискове.
В тази статия разглеждаме основните правни въпроси при наем на апартамент в Бургас и по крайбрежието: какво трябва да съдържа договорът при дългосрочен наем, кога е нужна регистрация или категоризация по Закона за туризма, какъв туристически данък се дължи и как се облага доходът.
Дългосрочен или краткосрочен наем: защо разликата е важна
При дългосрочния наем имотът се предоставя на един наемател, който живее в него месеци или години. Отношенията се уреждат от Закона за задълженията и договорите, а собственикът декларира доход от наем. При краткосрочното настаняване на туристи (по няколко нощувки, с почистване и смяна на бельо) законът вижда хотелиерска дейност по Закона за туризма. Тя изисква регистрация или категоризация на обекта, водене на регистър на гостите и плащане на туристически данък.
Договорът при дългосрочен наем на апартамент в Бургас
Законът не изисква специална форма за договора за наем, но писменият договор е единственият разумен вариант. В него уредете поне:
- точно описание на имота, обзавеждането и състоянието му, с приемо-предавателен протокол и снимки;
- наемна цена, срок и начин на плащане, кой плаща консумативите и таксата за поддръжка;
- депозит и условията за връщането му;
- срок на договора, предизвестие и основания за прекратяване;
- забрана за пренаемане, включително към туристи през платформи, ако не я допускате.
Договорът за наем не може да се сключи за повече от десет години, освен ако е търговска сделка. Ако имотът бъде продаден, вписаният договор запазва действието си спрямо купувача, а невписаният, но с достоверна дата, най-много за една година след продажбата. Договори за повече от една година подлежат на вписване в имотния регистър. Образец и типичните капани разглеждаме в статиите договор за наем на имот: образец и рискове и как договорът за наем ви защитава от скъпи грешки.
Краткосрочен наем: регистрация или категоризация
Физическо лице, което не е търговец, може да предоставя нощувки в „стаи за гости“ или „апартаменти за гости“. Обектът обаче трябва да бъде категоризиран или регистриран. Регистрацията се извършва от кмета на общината, на чиято територия е имотът, и обектът се вписва в Националния туристически регистър.
Законът за туризма изрично допуска онлайн предлагане само на регистрирани обекти: апартамент без регистрация или категоризация не може законно да бъде публикуван в платформи за настаняване, а за нарушенията се предвиждат санкции. Гостите се вписват в регистър веднага при пристигането, а данните постъпват в Единната система за туристическа информация (ЕСТИ). При хартиен регистър данните се въвеждат в ЕСТИ в срок от 24 часа.
От 20 май 2026 г. се прилага и Регламент (ЕС) 2024/1028 за данните при краткосрочното отдаване под наем, който предвижда регистрационни номера на обектите и обмен на данни с платформите. Към октомври 2026 г. не открихме специални български мерки по прилагането му, затова очаквайте промени в процедурите и следете указанията на общината и Министерството на туризма.
Ако поверите апартамента на агенция
Много собственици, които живеят в София или в чужбина, възлагат отдаването на местна агенция или на оператора на комплекса. Тогава договорът с тях е по-важен от договора с гостите. Уточнете на чие име е регистрацията на обекта, кой води регистъра и плаща туристическия данък, как се отчитат приходите и комисионната, кой отговаря за щети и как се прекратява договорът. Ако тези въпроси останат неуредени, при проверка собственикът трудно ще докаже, че задължението е било на някой друг.
Туристически данък в Бургас
За всяка нощувка се дължи туристически данък, чийто размер се определя от общинския съвет в рамките на Закона за местните данъци и такси. В Община Бургас за обекти клас „В“ (където попадат регистрираните стаи и апартаменти за гости) той е 0,51 евро на нощувка. Данъкът се изчислява ежемесечно въз основа на данните в ЕСТИ и се плаща до 15-о число на следващия месец, а веднъж годишно се подава декларация.
Внимание: Несебър, Слънчев бряг, Созопол, Поморие и Свети Влас са в други общини, всяка със своя наредба и свои ставки. Преди да започнете, проверете правилата на общината, в която е имотът.
Данък върху дохода от наем
Физическо лице, което отдава имот под наем, облага дохода с 10% данък, като от него се приспадат 10% нормативно признати разходи. През годината се правят тримесечни авансови вноски (без вноска за четвъртото тримесечие), а годишната данъчна декларация се подава и данъкът се доплаща до 30 април на следващата година.
При краткосрочното настаняване положението е по-сложно. За малки места за настаняване (до 20 стаи) при определени условия може да се плаща патентен данък вместо данък по общия ред. НАП от своя страна разглежда редовното настаняване на туристи през платформи като хотелиерска услуга, която може да е стопанска дейност с последици и по Закона за ДДС. Как точно ще се третира вашият доход, зависи от фактите: брой обекти, услуги, честота. Тук разговорът с данъчен адвокат преди сезона е по-евтин от ревизията след него.
Етажната собственост и съседите
Не забравяйте и сградата. Собственикът е длъжен в 15-дневен срок да подаде декларация за книгата на етажната собственост, когато отдаде имота под наем, а общото събрание може да определи как се разпределят разходите за общите части. Шумът и честата смяна на гости лесно водят до конфликти. Ясни правила за гостите и вашият контакт за спешни случаи предотвратяват повечето от тях.
Често задавани въпроси
Трябва ли да регистрирам фирма, за да отдавам апартамента на туристи?
Не непременно. Физическо лице, което не е търговец, може да предоставя нощувки в регистрирани стаи или апартаменти за гости. Дали е по-изгодно да работите чрез фирма, зависи от броя на имотите, оборота и разходите, и е въпрос за индивидуална данъчна преценка.
Може ли наемателят да пренаеме апартамента през Airbnb?
Само ако договорът не го забранява, а и тогава той трябва да изпълни изискванията за регистрация и туристически данък. Затова в договора за дългосрочен наем е добре изрично да уредите дали пренаемането е допустимо.
Колко е туристическият данък за апартамент в Бургас?
За регистрираните стаи и апартаменти за гости (клас „В“) на територията на Община Бургас той е 0,51 евро на нощувка към октомври 2026 г. В съседните курортни общини ставките са различни и се определят от техните наредби.
Ако подготвяте договор за наем или искате да проверите дали краткосрочното отдаване на имота ви отговаря на изискванията, екипът ни по недвижими имоти в Бургас ще ви помогне. Свържете се с нас за среща в офиса или онлайн консултация.
Тази статия има информационен характер, отразява законодателството към октомври 2026 г. и не представлява правен съвет по конкретен случай.
