Имотът носи не само доход и сигурност, но и данъчни задължения: всяка година, при отдаване под наем, при продажба и при наследяване. Част от тях са местни и се определят от Общинския съвет, а част са национални и се плащат на НАП. Затова, когато става дума за данъци за имот в Бургас, отговорът винаги има две нива: какво казва законът и какво е решила общината.
В тази статия подреждаме основните данъци, които собственикът на имот в Бургас среща: годишния данък и таксата за битови отпадъци, данъка върху доходите от наем, данъците при продажба и при придобиване и данъка върху наследството. Където размерът се определя от общината, посочваме законовите граници и къде да проверите актуалната ставка.
Годишните местни данъци за имот в Бургас
Данък върху недвижимите имоти
Законът за местните данъци и такси (ЗМДТ) позволява на общинския съвет да определи данъка в граници от 0,1 до 4,5 на хиляда върху данъчната оценка на имота (чл. 22). Конкретната ставка за Бургас е в наредбата на Общинския съвет за размера на местните данъци и може да бъде променяна ежегодно, затова я проверявайте в справката за задълженията си, а не по стари източници.
Ако имотът е основно жилище, данъкът се дължи с 50% намаление (чл. 25 ЗМДТ). Облекчението се губи, ако едно лице е декларирало повече от едно основно жилище.
Такса за битови отпадъци
Таксата е отделно задължение, чийто размер и начин на определяне се приемат от Общинския съвет. Тя се плаща заедно с данъка и често е по-голямата част от годишната сума, особено за нежилищни имоти.
Срокове и отстъпка
Данъкът върху недвижимите имоти се плаща на две равни вноски: до 30 юни и до 31 октомври (чл. 28 ЗМДТ). Ако платите цялата сума до 30 април, получавате отстъпка от 5% при плащане до 30 април; според Община Бургас тя важи и за таксата за битови отпадъци. Задълженията могат да се проверят и платят онлайн с ПИК на НАП, квалифициран електронен подпис или ПИН код, издаден от дирекция „Местни приходи от данъци, такси и реклама“ на ул. „Александровска“ 83, както и в центровете за административни услуги.
Данъци при отдаване под наем
Доходът от наем на физическо лице се облага по Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ). Полученият наем се намалява с 10% нормативно признати разходи (чл. 31), а върху остатъка се дължи 10% данък. Ако наемателят е фирма, тя удържа авансовия данък; ако е физическо лице, наемодателят сам внася авансов данък на тримесечие, а след края на годината декларира дохода в годишната декларация.
При краткосрочно отдаване на туристи се добавят и туристическият данък по общинската наредба и изискванията на Закона за туризма. Ако обмисляте наемите да минават през дружество, данъчните последици са съвсем различни, така че ги проверете, преди да прехвърлите имотите. Какво да съдържа самият договор, вижте в статията договор за наем на имот: образец и рискове.
Данъци при продажба и покупка
За продавача: данък върху печалбата
Облагаемият доход от продажба на имот е положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване, намалена с 10% разходи (чл. 33 ЗДДФЛ), а данъкът е 10%. Законът обаче освобождава много от сделките на физическите лица (чл. 13 ЗДДФЛ):
- продажба на един жилищен имот в годината, ако от придобиването са минали повече от три години;
- продажба на до два недвижими имота в годината, ако от придобиването са минали повече от пет години;
- продажба на имот, придобит по наследство.
Освобождаванията не важат за едноличните търговци и за доходите от стопанска дейност. Преди продажбата продавачът трябва да плати данъка върху имота до месеца на прехвърлянето включително (чл. 28, ал. 3 ЗМДТ). Подробности за данъците при продажба има в статията какви данъци се дължат при продажба на имот.
За купувача: местен данък при придобиване
При покупка се дължи местен данък при възмездно придобиване, който общинският съвет определя в граници от 0,1 до 3% (чл. 47, ал. 2 ЗМДТ). Основата е уговорената цена, но не по-малко от данъчната оценка (чл. 46). Данъкът се плаща от купувача, освен ако е уговорено друго (чл. 45), и се внася при прехвърлянето в общината по местонахождението на имота. Това означава, че за имот в Бургас ставката се определя от бургаската наредба, а за имот в Несебър или Созопол се определя от наредбата на съответната община. Към него се добавят нотариалната такса и таксата за вписване.
Данъци при наследяване и дарение
Преживелият съпруг и наследниците по права линия (деца, внуци, родители) не плащат данък върху наследството (чл. 31, ал. 2 ЗМДТ). Братята и сестрите и техните деца дължат данък от 0,4 до 0,8%, а другите наследници дължат от 3,3 до 6,6%, но само за наследствен дял над определен в закона праг (чл. 36). Конкретните ставки в тези граници отново се определят от общинския съвет.
Наследниците подават декларация в шестмесечен срок от откриването на наследството в общината по последното местожителство на починалия (чл. 32 ЗМДТ). Отделно от това се подава декларация за годишния данък върху наследените имоти.
При дарение на имот данъкът е в същите граници според родството, като даренията между съпрузи и по права линия по правило са освободени. Тъй като размерите се определят от общината по местонахождението на имота, сумата за един и същ имот може да е различна в Бургас и в съседна община.
Как да проверите точната сума за вашия имот
Данъчната оценка, ставките и таксата се променят, затова най-сигурният път е:
- справка за задълженията в електронната система на Община Бургас или в центъра за административни услуги;
- удостоверение за данъчна оценка преди сделка или при наследяване;
- проверка на действащата наредба на Общинския съвет за размера на местните данъци;
- консултация със счетоводител или адвокат, ако предстои сделка с няколко имота или наследство с повече наследници.
Често задавани въпроси
Колко е данъкът при покупка на апартамент в Бургас?
Законът позволява на общините да определят данъка при възмездно придобиване между 0,1 и 3% от по-високата от уговорената цена и данъчната оценка. Точната ставка за Бургас е в наредбата на Общинския съвет и е добре да я потвърдите при нотариуса или в общината преди сделката.
Плащам ли данък, ако продам апартамент, който притежавам от две години?
Възможно е. Освобождаването за един жилищен имот изисква да са минали повече от три години от придобиването, освен ако имотът е наследен. В противен случай се облага разликата между продажната и покупната цена, намалена с 10%, с 10% данък.
Трябва ли да подам декларация за купен имот в общината?
За имоти, придобити по възмезден начин, законът не изисква отделна данъчна декларация за годишния данък, защото данните постъпват в общината по служебен път. Добре е все пак да проверите след сделката дали партидата е открита правилно и дали ползвате облекчението за основно жилище, ако имате право на него.
Кой плаща данъка върху имота в годината на продажбата?
Продавачът плаща данъка до месеца на прехвърлянето включително, преди сделката. Купувачът дължи данъка за оставащата част от годината.
Ако имате спор с общината или НАП за данъчна оценка, наследство или продажба, нашият данъчен адвокат може да прецени позицията ви. За сделки с имоти вижте и страницата на нашия адвокат по недвижими имоти, а за среща използвайте страницата за контакти.
Тази статия има информационен характер, отразява законодателството към октомври 2026 г. и не представлява правен съвет по конкретен случай.
