„Сградата има ли Акт 16?“ е може би най-често задаваният въпрос при покупка на ново жилище в Бургас, Несебър или Созопол. Зад този израз стои нещо повече от формалност: от него зависи дали жилището може законно да се ползва, кога ще бъдат включени ток и вода и колко голям риск поемате, ако плащате, преди строителството да е завършено.
В тази статия обясняваме какво всъщност означава Акт 16, с какво се различава от Акт 14 и Акт 15, кога вместо него се издава удостоверение от общината и какво да проверите, преди да подпишете предварителен договор или нотариален акт.
Акт 14, Акт 15 и Акт 16: етапите на завършване
Актовете и протоколите по време на строителството се съставят по Наредба № 3 от 2003 г. към Закона за устройство на територията (ЗУТ). Номерата, с които ги наричаме разговорно, идват от номерата на образците в наредбата. За купувача са важни три от тях:
- Акт 14: удостоверява, че сградата е завършена в груб строеж. От 2021 г. този протокол се съставя от строителния надзор в присъствието на възложителя, строителя, проектанта и служител на контролния орган (чл. 181, ал. 3 ЗУТ). След това, според чл. 181, ал. 2 ЗУТ, предмет на прехвърлителна сделка могат да бъдат построената сграда или самостоятелни части от нея (апартаменти, магазини, гаражи).
- Акт 15: констативният акт по чл. 176, ал. 1 ЗУТ, с който възложителят, проектантът, строителят и строителният надзор удостоверяват, че строежът е изпълнен според одобрените проекти и договора. С него строителят предава сградата на възложителя.
- Акт 16: протоколът на държавната приемателна комисия за годността на строежа за ползване. Въз основа на него се издава разрешение за ползване. Разговорно „Акт 16“ често се използва и като синоним на самото разрешение.
Между Акт 15 и въвеждането в експлоатация възложителят трябва да събере окончателния доклад на строителния надзор, договорите за присъединяване към мрежите, технически паспорт и други документи, които се прилагат към заявлението по чл. 177, ал. 1 ЗУТ.
Акт 16 или удостоверение: зависи от категорията на сградата
Не всяка нова сграда получава Акт 16. Законът разделя строежите на категории и за всяка предвижда различен ред:
- Строежите от първа, втора и трета категория се въвеждат в експлоатация с разрешение за ползване, издадено от органите на Дирекцията за национален строителен контрол (чл. 177, ал. 2 ЗУТ). Към трета категория спадат жилищните и смесените сгради с високо застрояване, тоест с височина над 15 метра.
- Строежите от четвърта и пета категория се въвеждат в експлоатация с удостоверение от органа, издал разрешението за строеж, обикновено общината (чл. 177, ал. 3 ЗУТ). Удостоверението се издава в 7-дневен срок от заявлението. Тук попадат жилищните сгради със средно застрояване (до 15 метра) и с ниско застрояване.
Затова за една по-ниска жилищна сграда в Бургас или в курортно селище протокол обр. 16 изобщо не се съставя, защото за тези категории наредбата не го изисква. Правилният въпрос към продавача не е „има ли Акт 16“, а „въведена ли е сградата в експлоатация и с какъв документ“.
Защо въвеждането в експлоатация е важно за вас
Според чл. 178, ал. 1 ЗУТ не се разрешава да се ползват строежи или части от тях, преди да са въведени в експлоатация от компетентния орган. Ако в сграда без разрешение или удостоверение се живее, ДНСК (за първа до трета категория) или кметът на общината (за четвърта и пета) може да забрани ползването със заповед и да разпореди прекъсване на тока, водата и другите услуги (чл. 178, ал. 5 и 6 ЗУТ).
Законът изброява и случаи, в които сградата не се въвежда в експлоатация, например когато не е изпълнена по одобрения проект, когато фасадите не са завършени или когато не е изпълнена вертикалната планировка и озеленяването (чл. 178, ал. 3 ЗУТ). На практика това означава, че незавършено общо пространство или отклонение от проекта може да блокира въвеждането на цялата сграда, включително и вашия апартамент.
Рискове при покупка преди въвеждането в експлоатация
Покупката „на зелено“ или на етап груб строеж често е по-изгодна по цена, но рискът се прехвърля към купувача. Най-честите проблеми са:
- забавяне на въвеждането в експлоатация с месеци или години, докато плащате кредит, а не можете да се нанесете;
- отклонения от проекта (допълнителни етажи, променено предназначение на помещения), които водят до отказ;
- финансови затруднения или несъстоятелност на инвеститора;
- жилище, продадено като апартамент, но одобрено като ателие или помещение с друго предназначение.
Част от тези рискове се ограничават с добре написан договор: плащания, обвързани с етапите на строителството, неустойки за забава, ясен краен срок за въвеждане в експлоатация и право на разваляне. Повече за защитата при такива сделки има в статията ни защита на купувач на зелено.
Какво да проверите преди да платите
- Разрешението за строеж и одобрения проект: съвпада ли описаният в договора обект с одобрения.
- Протокола за груб строеж (Акт 14), ако купувате с нотариален акт преди завършване.
- Разрешението за ползване или удостоверението за въвеждане в експлоатация. Тези документи се публикуват в Единния публичен регистър по устройство на територията (чл. 177, ал. 2 и 3 ЗУТ), така че могат да се проверят и независимо от продавача.
- Тежестите върху имота: ипотеки на банката на инвеститора, възбрани, искови молби.
- Кадастралната карта: нанесен ли е обектът със самостоятелен идентификатор.
При сделки с ново строителство на Черноморието проверката на документите на сградата е отделна задача от проверката на собствеността. Съдействие и за двете можете да получите от адвокат по строително право, а за самата покупко-продажба можете да се обърнете към адвокат по недвижими имоти в Бургас. Полезен списък с проблемите, които срещаме най-често, е и материалът ни за рисковете при покупка на ново строителство.
Често задавани въпроси
Мога ли да купя апартамент с нотариален акт преди сградата да е завършена?
Да. След завършване на сградата в груб строеж самостоятелните обекти могат да бъдат прехвърлени с нотариален акт (чл. 181, ал. 2 ЗУТ), но до въвеждането в експлоатация жилището не може законно да се ползва и рискът от забавяне остава за вас.
Защо нашата сграда, която е под 15 метра, няма Акт 16?
Жилищните сгради със средно и ниско застрояване са четвърта или пета категория и се въвеждат в експлоатация с удостоверение от органа, издал разрешението за строеж, а не с разрешение за ползване от ДНСК, затова за тях държавна приемателна комисия не се назначава.
Как да проверя дали сградата е въведена в експлоатация?
Поискайте копие на разрешението за ползване или на удостоверението и го проверете в Единния публичен регистър по устройство на територията, а при съмнение попитайте в общината или в регионалната дирекция за национален строителен контрол.
Какво да направя, ако инвеститорът бави въвеждането в експлоатация?
Първо прегледайте договора за срокове, неустойки и право на разваляне, след което с писмена покана поискайте информация и изпълнение; дали има основание за иск или разваляне, зависи от конкретните клаузи и причините за забавата.
Ако обмисляте покупка в нова сграда или имате спор с инвеститор за забавено въвеждане в експлоатация, свържете се с нас, преди да подпишете или да платите следващата вноска. Проверката на документите отнема по-малко време от един съдебен спор.
Тази статия има информационен характер, отразява законодателството към октомври 2026 г. и не представлява правен съвет по конкретен случай.
