Собствениците на няколко апартамента в Бургас, Несебър или Созопол рано или късно си задават въпроса дали не е по-добре наемите да минават през дружество. Идеята за фирма за наеми звучи логично: разходите се признават, имотите се амортизират, а бизнесът изглежда по-подреден. В много случаи обаче регистрацията на фирма само за наеми води до повече разходи и задължения, отколкото спестява.
Отговорът зависи от броя и вида на имотите, от това на кого ги отдавате (на семейства за постоянно живеене или на туристи за няколко нощувки) и от това какво смятате да правите с тях след години. По-долу сравняваме двата варианта по данъци, ДДС и практически задължения и описваме стъпките, ако решите да създадете дружество.
Наемите като физическо лице: как се облагат
Когато отдавате собствен имот като физическо лице, доходът от наем се облага по Закона за данъците върху доходите на физическите лица. Облагаемият доход се определя, като полученият наем се намали с 10% нормативно признати разходи (чл. 31), а върху остатъка се дължи 10% данък. Действителните разходи (ремонти, обзавеждане, такси) не се приспадат.
Ако наемателят е фирма, тя удържа и внася авансовия данък; ако е физическо лице, наемодателят сам внася авансов данък до края на месеца след всяко тримесечие (без четвъртото), а годишно декларира дохода. Системата е проста: без счетоводител, без годишен финансов отчет, без отделна банкова сметка.
Друго предимство: при продажба на жилищен имот, притежаван повече от три години, или на до два имота, притежавани повече от пет години, доходът на физическото лице по правило е освободен от данък (чл. 13 от ЗДДФЛ). За имот, придобит по наследство, също важи освобождаване. Дружеството няма такива облекчения.
Фирма за наеми: какво се променя
Ако имотите са собственост на ЕООД или ООД, наемът е приход на дружеството. Облага се с корпоративен данък 10% върху печалбата (чл. 20 от ЗКПО), като се приспадат действителните разходи. Сградите се амортизират за данъчни цели с годишна норма до 4% (категория I по чл. 55 от ЗКПО), а земята не се амортизира.
Когато печалбата се изплати на собственика като дивидент, се дължи и 5% данък върху дивидента. Затова реалната данъчна тежест при изваждане на парите от дружеството често е близка до тази при физическото лице, а понякога и по-висока. Предимството на фирмата е по-скоро в гъвкавостта: печалбата може да остане в дружеството и да се инвестира в следващ имот, без да се облага с данък върху дивидента.
Срещу това стоят разходите: счетоводно обслужване, годишен финансов отчет, данъчна декларация, банкова сметка, а ако имате персонал, и трудовите задължения. При един или два апартамента тези разходи обикновено поглъщат данъчната полза.
ДДС: дългосрочен наем и нощувки за туристи
ДДС е мястото, където най-често се правят грешки. Законът разграничава два вида наем:
- Дългосрочен наем на жилище на физическо лице, което не е търговец, е освободена доставка (чл. 45, ал. 4 от ЗДДС), т.е. по правило е без ДДС, като доставчикът може да избере доставката да бъде облагаема (ал. 7).
- Краткосрочното настаняване на туристи (нощувки в апартаменти и къщи за гости) е услуга по настаняване, която се облага с намалената ставка от 9% (чл. 66а от ЗДДС).
От 1 януари 2026 г. регистрацията по ДДС е задължителна, когато годишният оборот в страната надвиши национален праг от 51 130 евро (чл. 96 от ЗДДС). Кои доставки влизат в оборота се определя по чл. 168в, затова изчислението е добре да се направи със счетоводител.
Регистрацията по ДДС има и обратна страна: ако дружеството е регистрирано, то може да ползва данъчен кредит при покупка на ново строителство или при ремонти, но само доколкото имотът се използва за облагаеми доставки. При смесено ползване (например лятото за туристи, зимата за дългосрочен наем) правилата стават сложни и изискват внимание.
Краткосрочни наеми на морето: допълнителни изисквания
Ако планирате да отдавате апартаменти на туристи, независимо дали като физическо лице или чрез фирма, трябва да имате предвид и изискванията на Закона за туризма за категоризация или регистрация на обекта, туристическия данък по реда на общинската наредба и регистрацията на гостите. Тези въпроси разглеждаме подробно в отделна статия от поредицата. За дружеството важи още, че настаняването на туристи е търговска дейност, която трябва да бъде отразена в предмета на дейност.
Как се регистрира фирма за наеми
Ако след анализа решите, че дружество е подходящо, стъпките са същите като при всяко ЕООД или ООД:
- изберете наименование и седалище и проверете дали името е свободно;
- подгответе учредителен акт или дружествен договор, в който предметът на дейност включва отдаване под наем на собствени имоти и, ако е приложимо, хотелиерство и туристическо настаняване;
- внесете капитала: след въвеждането на еврото законовият минимум за ЕООД и ООД е 1 евро;
- подайте заявление в Търговския регистър, като съгласието на управителя с образец от подписа му трябва да е нотариално заверено;
- след регистрацията изберете счетоводител и преценете кога ще е нужна регистрация по ДДС.
Повече за целия процес вижте на страницата ни за регистрация на фирма в Бургас.
Прехвърляне на вече притежавани имоти
Често собственикът вече има имотите като физическо лице и иска да ги прехвърли в новото дружество чрез непарична вноска в капитала или чрез продажба. И двата пътя изискват нотариален акт или вписване, могат да породят местен данък при придобиване и подоходен данък за собственика и трябва да бъдат обмислени предварително. Сравнението между покупка лично и чрез фирма разглеждаме в статията покупка чрез фирма или физическо лице.
Кога фирмата има смисъл и кога не
Ориентировъчно дружеството е по-подходящо, когато:
- имате или планирате няколко имота и ще реинвестирате доходите;
- извършвате реално туристическо настаняване с разходи за обзавеждане, почистване и персонал;
- купувате ново строителство и искате да ползвате данъчен кредит по ДДС;
- имотите се притежават от няколко души и искате ясни правила за управлението им.
Физическото лице обикновено е по-изгодно, когато отдавате един или два апартамента за дългосрочен наем, нямате значителни разходи и не планирате скоро продажба на дружествено ниво. Във всички случаи е важен и добре изготвеният договор с наемателя. Вижте статията договор за наем: защита от скъпи грешки.
Често задавани въпроси
Нужна ли е фирма за наеми, за да отдавам апартамент на туристи?
Не е задължително. Физическо лице може да отдава собствен имот, включително на туристи, при спазване на изискванията на Закона за туризма за категоризация или регистрация и на правилата за туристическия данък. Дружество е нужно по-скоро когато дейността има мащаб на бизнес.
Мога ли да живея в апартамент, който е собственост на моята фирма?
Технически да, но безвъзмездното ползване на фирмен имот от собственика може да има данъчни последици, например като скрито разпределение на печалба или по ДДС, ако дружеството е регистрирано. Отношенията трябва да бъдат уредени с договор и пазарен наем.
Колко данък плащам като физическо лице за наем?
Облагаемият доход е наемът, намален с 10% нормативно признати разходи, а данъкът е 10% от този доход. Реално това прави около 9% от получения наем, като се внася авансово на тримесечие или се удържа от наемателя, когато той е фирма.
Какво става при продажба на имот, собственост на фирмата?
Печалбата от продажбата е част от финансовия резултат на дружеството и се облага с корпоративен данък, а при разпределянето ѝ като дивидент се дължи и данък върху дивидента. Освобождаванията за физически лица по ЗДДФЛ не се прилагат за дружества.
Изборът между лично притежание и фирма за наеми е както данъчен, така и имотен въпрос. Нашият адвокат по недвижими имоти може да прецени структурата заедно с вашия счетоводител. За среща използвайте страницата за контакт с кантората в Бургас.
Тази статия има информационен характер, отразява законодателството към октомври 2026 г. и не представлява правен съвет по конкретен случай.
