Когато купувате апартамент или парцел, сделката се сключва пред нотариус и много купувачи приемат, че щом нотариусът е изповядал сделката, всичко е проверено. Това е разбираемо: нотариусът е лице, на което държавата е възложила да удостоверява сделките с имоти. Ролята на нотариуса в Бургас обаче, както и навсякъде в страната, е ясно ограничена от закона и има важни неща, които той не проверява.
В тази статия обясняваме какво задължително проверява нотариусът при прехвърляне на имот, какво остава извън неговата проверка и защо отделният правен преглед преди сделката е разумна инвестиция, особено при имоти по Южното Черноморие.
Кой нотариус в Бургас е компетентен за вашия имот
Нотариалният акт за прехвърляне на собственост или учредяване на вещно право върху недвижим имот се издава от нотариуса, в чийто район се намира имотът (чл. 570 от Гражданския процесуален кодекс). Районът на действие на нотариуса съвпада с района на съответния районен съд (чл. 3 от Закона за нотариусите и нотариалната дейност).
На практика това означава, че за апартамент в Бургас ще ви трябва нотариус от района на Районния съд в Бургас, а за имот в Несебър, Поморие, Созопол или Царево ви трябва нотариус от района на съответния районен съд. Акт, издаден от некомпетентен нотариус, е нищожен (чл. 576 ГПК). Пълномощни и декларации, свързани със сделката, могат да бъдат заверени от всеки нотариус.
Какво проверява нотариусът
Законът възлага на нотариуса конкретни проверки:
- Самоличност, дееспособност и представителна власт. Преди да издаде акта, нотариусът проверява самоличността и дееспособността на явилите се лица и, ако действат чрез пълномощник или за дружество, тяхната представителна власт (чл. 578, ал. 4 ГПК).
- Собственост на продавача. Нотариусът проверява дали праводателят е собственик на имота и дали са налице особените изисквания за сделката, като посочва в акта документите, на които се основава (чл. 586 ГПК). Ако документът за собственост на продавача не е вписан, акт не се издава.
- Публични задължения. Нотариусът проверява по електронен път в НАП дали прехвърлителят има подлежащи на принудително изпълнение задължения за данъци и осигуровки (чл. 264 от Данъчно-осигурителния процесуален кодекс).
- Обезпечителни мерки по Закона за отнемане на незаконно придобитото имущество. Преди съставянето на акта нотариусът проверява дали има наложени такива мерки (чл. 25, ал. 2 ЗННД).
- Законност на сделката. Нотариусът не може да изповяда сделка, която противоречи на закона или на добрите нрави (чл. 574 ГПК).
Освен това нотариусът е длъжен да изясни волята на страните и да ги запознае ясно с правните последици на сделката (чл. 25, ал. 1 ЗННД). Той обаче не може да взема страна (чл. 24 ЗННД): неговата задача е сделката да бъде законна, а не да защитава интереса на купувача срещу продавача.
Какво нотариусът не проверява
Тук е разликата, която често изненадва купувачите. Проверката по чл. 586 ГПК се основава на документите, които страните представят. Нотариусът по правило не прави следното:
Не изследва цялата история на собствеността
Той проверява документа на продавача, но не е длъжен да проследи всички предходни сделки, наследства и делби, за да установи дали някъде във веригата няма порок, например пропуснат наследник, оспорима сделка или имот, придобит по давност с констативен акт, който може да бъде оспорен.
Не проверява физическото състояние и законността на строежа
Нотариусът не оглежда имота. Той не установява дали сградата е въведена в експлоатация, дали апартаментът отговаря на одобрения проект, дали има незаконни пристройки, усвоени тераси или промени в предназначението.
Не открива спорове, които не са вписани
Ако има висящо дело за собствеността, но исковата молба не е вписана, или ако съсобственик претендира права извън регистрите, нотариусът няма как да знае. Същото важи за неформални уговорки с трети лица, договори за наем и дългове към етажната собственост.
Не преценява търговската страна
Цената, начинът на плащане, сроковете за предаване на владението, неустойките, договореното с банката са въпроси между страните. Нотариусът удостоверява волята им, но не преценява дали условията са изгодни или достатъчно защитават купувача.
Особени рискове при имоти на морето
При ваканционни имоти в курортни комплекси рисковете извън обхвата на нотариалната проверка са по-чести. Сред тях са апартаменти в сгради с право на строеж, при които земята остава на друг собственик; комплекси, в които общите части и съоръжения се стопанисват по договори с оператор; сгради, при които разрешението за ползване не обхваща всички обекти; и задължения за такси към управителя на комплекса. Нито едно от тези обстоятелства не е пречка нотариусът да изповяда сделката, но всяко от тях може да струва скъпо на купувача. Често сделката се сключва и чрез пълномощник, защото купувачът живее в чужбина. Тогава е още по-важно някой да провери документите от името на купувача, преди нотариус в Бургас или в курортното селище да изповяда сделката.
Защо отделният правен преглед има смисъл
Правният преглед преди сделката запълва празнините между нотариалната проверка и реалните рискове. Адвокатът, който представлява купувача, обикновено:
- проверява историята на собствеността в имотния регистър и наличните документи за предходните придобивания;
- изисква удостоверение за тежести и проверява за ипотеки, възбрани и вписани искови молби;
- сверява кадастралните данни с документите за собственост;
- проверява документите за строителството и въвеждането на сградата в експлоатация;
- изготвя или преглежда предварителния договор и условията за плащане;
- координира подписването пред нотариуса и вписването.
Какво включва този преглед подробно, описваме в статията какво проверява адвокат при имот. За самостоятелна проверка преди покупка вижте и проверка на имот преди покупка.
Често задавани въпроси
Мога ли да избера нотариус в София за имот в Бургас?
Не за самия нотариален акт за прехвърляне на имота. Той се издава от нотариус, в чийто район се намира имотът, т.е. от нотариус от района на Районния съд в Бургас за имот в Бургас. Пълномощни и други нотариални заверки, свързани със сделката, могат да се направят при всеки нотариус.
Отговаря ли нотариусът, ако се окаже, че продавачът не е собственик?
Нотариусът отговаря за вредите, причинени от виновно неизпълнение на неговите задължения. Ако обаче е проверил представените документи по установения ред и порокът не е могъл да бъде открит от тях, отговорността му трудно може да бъде ангажирана. Затова е по-сигурно рисковете да бъдат проверени преди сделката.
Нужен ли е адвокат, ако нотариусът изготвя проекта на акта?
Не е задължителен. Нотариусът обаче е безпристрастен и не представлява купувача. Адвокатът защитава вашия интерес, проверява рисковете извън нотариалната проверка и договаря условията, които нотариусът не преценява.
Какво се случва след подписването на нотариалния акт?
Актът се вписва в службата по вписванията по местонахождението на имота, което обикновено се организира от нотариуса. След това купувачът урежда партидите за комунални услуги, плащанията към етажната собственост и местните данъци за имота в общината.
Ако планирате покупка на имот в Бургас или на Южното Черноморие, нашият адвокат по недвижими имоти може да направи проверката преди да стигнете до нотариуса. Повече за кантората ще намерите на сайта на Адвокатско дружество „Ангел Динков и Сие“, а за среща вижте страницата за контакт с адвокатите в Бургас.
Тази статия има информационен характер, отразява законодателството към октомври 2026 г. и не представлява правен съвет по конкретен случай.
