За много собственици на апартаменти в комплексите по Южното Черноморие годишната такса поддръжка е най-болезненият разход, често по-висок от местните данъци, а понякога и от доходите от наем. Споровете обикновено започват по един и същ начин: таксата расте, услугите намаляват, а собственикът открива, че е подписал договор с фирма, която не може просто да смени.
В тази статия обясняваме откъде идва задължението за такса поддръжка, кога се прилага Законът за управление на етажната собственост (ЗУЕС), какво се промени с реформата от 2023 г., какво казва съдебната практика и какви са реалистичните възможности на собственика да предоговори или прекрати договора.
Две различни основания: ЗУЕС и договорът с фирмата
Сградите в комплексите обикновено са в режим на етажна собственост. ЗУЕС се прилага за всяка такава сграда, независимо дали в нея се живее постоянно, или само през лятото. По закон всеки собственик дължи участие в разходите за управление и поддържане на общите части: стълбища, асансьори, покрив, осветление, почистване.
Отделно от това повечето купувачи подписват при покупката договор за поддръжка и управление с инвеститора или с фирма оператор. Той обикновено включва и неща извън общите части на сградата (басейн, охрана, градини, рецепция, анимация) и определя таксата като фиксирана сума на квадратен метър. Именно в разминаването между закона и договора възникват повечето спорове.
Как ЗУЕС разпределя разходите
По общото правило на ЗУЕС разходите за управление и поддържане на общите части се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите, а не според квадратурата. За обект, в който се пребивава не повече от 30 дни в календарната година, се плаща като за един собственик или обитател. Това правило е важно за ваканционните апартаменти. След измененията от 2023 г. общото събрание може да реши разходите да се разпределят и по друг начин: според идеалните части или поравно за всеки самостоятелен обект.
Разходите за ремонт и обновяване на общите части се поемат според идеалните части, а за тях се събира и фонд „Ремонт и обновяване“. Решенията за размера на вноските се вземат от общото събрание на етажната собственост, а не от фирмата.
Комплекси от затворен тип и професионални управители
ЗУЕС има специално правило за „жилищен комплекс от затворен тип“: обособен урегулиран имот с жилищни сгради и контролиран достъп. Такъв комплекс се управлява по писмен договор между инвеститора и собствениците с нотариална заверка на подписите, който се вписва и обвързва и следващите купувачи. Дали конкретен ваканционен комплекс попада в това определение, е въпрос на тълкуване и зависи от фактите: проверява се устройственият статут на имота и самият договор.
С реформата от 2023 г. беше създаден регистър на професионалните управители на етажна собственост. Когато общото събрание възлага управлението на такава фирма, договорът се одобрява с мнозинство над 50% от идеалните части и се сключва за срок не по-дълъг от две години. Договор, сключен за по-дълъг срок, се смята за сключен за две години. Това дава на собствениците реална възможност периодично да преразглеждат условията.
Какво казва съдебната практика за таксата поддръжка
Практиката на Върховния касационен съд (ВКС) по договорите за поддръжка в комплексите не е единна. В едни решения клаузите, които заобикалят правилата на ЗУЕС за разпределяне на разходите, са приети за нищожни. В други е прието, че нищожни са само клаузите за управление на общите части без решение на общото събрание, а останалата част от договора може да запази действието си. Едно от тези дела произхожда именно от комплекс в Несебър и е минало през Окръжния съд в Бургас.
Заради противоречивата практика във ВКС е образувано тълкувателно дело № 5/2025 на Общото събрание на гражданската и търговската колегия. Въпросът е дали договор за поддръжка и управление на общите части и на незастроената част от имота (алеи, басейни, площадки), сключен от отделен собственик с фирма, е изцяло или частично нищожен. Към октомври 2026 г. решение няма, а делото е насрочено за разглеждане през ноември 2026 г. Тълкувателното решение ще бъде задължително за съдилищата, затова преди да предприемете действия, проверете дали то вече е постановено.
Как да предоговорите или прекратите договора
- Прочетете договора: срок, ред за прекратяване, предизвестие, начин на актуализиране на таксата и какво точно е включено в нея.
- Поискайте отчет за разходите. Когато таксата се събира за общи части, собствениците имат основание да знаят за какво се харчи.
- Обединете се с другите собственици. Общото събрание по ЗУЕС може да избере собствено управление или професионален управител при прозрачни условия.
- При неизпълнение документирайте (снимки, писма, протоколи) и отправете писмено предупреждение. Това е основата за разваляне на договора или за намаляване на дължимото.
- Безсрочен договор по правило може да бъде прекратен с предизвестие, но последиците зависят от конкретните клаузи.
Не спирайте плащанията едностранно, без да сте преценили риска. Фирмата може да потърси вземането си по съдебен ред, включително чрез заповедно производство, а неоснователното неплащане натоварва собственика с лихви и разноски. Ако тепърва купувате, проверете договора за поддръжка още преди сделката. Вижте и статията ни за рисковете при покупка на ново строителство.
Давност на таксата поддръжка
Вземанията за периодични плащания се погасяват с тригодишна давност. Тълкувателно решение № 3/2011 на ВКС определя периодичните плащания като повтарящи се задължения с общ правопораждащ факт, чийто падеж настъпва през определени интервали. Дали конкретната месечна или годишна такса отговаря на тези признаци, зависи от договора, затова при претенция за стари задължения давността трябва да се провери внимателно и да се заяви изрично пред съда, защото той не я прилага служебно.
Често задавани въпроси
Длъжен ли съм да плащам, ако не съм подписвал договор с фирмата?
Задължението за участие в разходите за общите части по ЗУЕС съществува независимо от договор. Дали дължите и таксата по договора на фирмата, зависи от това дали сте страна по него или сте го наследили при покупката, както и от изхода на тълкувателното дело във ВКС.
Може ли фирмата да вдигне таксата едностранно?
Само ако договорът изрично го позволява и по описания в него начин. Клаузи, които дават неограничена свобода на едната страна, могат да бъдат оспорени, особено когато собственикът е потребител.
Важи ли правилото за 30 дни, ако отдавам апартамента под наем през лятото?
Облекчението се отнася за обекти, в които се пребивава не повече от 30 дни в календарната година. При отдаване през целия сезон този праг обикновено се надхвърля, а начинът на изчисляване зависи от закона и от решението на общото събрание. Уточнете го предварително с управителя на сградата.
Ако имате спор за такса в комплекс на морето или искате договорът ви да бъде прегледан, нашият екип по недвижими имоти и етажна собственост може да помогне. Свържете се с нас за консултация в офиса в Бургас или онлайн, а повече за кантората ще намерите на страницата адвокат в Бургас.
Тази статия има информационен характер, отразява законодателството към октомври 2026 г. и не представлява правен съвет по конкретен случай.
